第5ステップ

保証人の保証書とは、万一の際には保証人が入居者の債務（家賃の滞納分など）を肩代わりするという内容の書類です。これは、不動産会社によって書式も名称もまちまちです。「保証書」「保証契約書」「連帯保証契約書」「保証人引受承諾書」などいろいろな名称があります。いずれにしても、保証人が入居者の債務を保証するという内容の契約書です。保証書には、通常の場合、保証人の実印を押印することになっています。賃貸借契約を結ぶ前に、早めに保証人にこの保証書を書いてもらいましょう。

４. 保証人の印鑑証明書を用意する

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賃貸借契約の際に、保証人の印鑑証明書を用意する場合があります。これは、保証人の住所を確認すると同時に、賃貸借契約書に押印される印鑑が実印であることを証明するためのものです。保証人の印鑑証明書が必要な場合には、早めに保証人にお願いしましょう。

５. 法人契約で用意する書類

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個人ではなく、その個人が勤めている会社が、賃貸住宅を借りることを「法人契約」と言います。社員を転勤させたときに、転勤先の住居を会社が借りるケースでは、この法人契約を結ぶことになります。法人契約の手続きは会社の総務部や人事部が行うのが普通ですが、このとき必要な書類は「会社登記簿謄本」「入居する人の住民票」「入居する社員の従業員証明書又は保険証」などです。入居者としては少なくとも入居する人の住民票だけは早めに用意しておきましょう。その他、各社により規定が異なりますので担当者にご確認の上ご用意下さい。

６. 契約までに用意する書類一覧

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賃貸借契約までに個人で用意する書類は次のとおりです。Ａは一般的に必要なもの、Ｂは必要な場合があるものです。（なお法人契約の場合は異なります） ・入居する人の住民票　　　　　　（Ａ） ・入居する人の収入を証明する書類（Ａ） ・保証人の印鑑証明書　　　　　　（Ａ） ・保証人の収入を証明する書類　　（Ｂ）

７. 契約までに用意するお金一覧

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大体のの場合、賃貸借契約までに用意するお金と、その目安になる金額は次のとおりです。 ・礼金　　　　　　家賃の２～３か月分 ・敷金　　　　　　家賃の２～３か月分 ・仲介手数料　　　家賃の１か月分（消費税５％が別途必要な場合が多い） ・前家賃　　　　　家賃と管理費の１か月分程度 ・火災保険料　　　１～２万円程度 ・鍵交換代金　　　１～２万円程度

８. 重要事項説明書をチェックする

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重要事項説明書とは、物件概要や契約内容を詳しく記載した書類です。不動産会社は、賃貸借契約を結ぶ前に、この重要事項説明書を入居者に交付する義務があります。重要事項説明書は、契約書ではありませんが、非常に重要な書類です。不動産会社は、重要事項説明書を入居者に交付する際に、その内容を入居者に読んで説明する義務があります。このとき内容を読み上げるのは、一定の資格を持った人（宅地建物取引主任者）でなければなりません。もし、重要事項説明書の内容を聞いているときに、疑問が出てきたら、その場で質問してください。最終的に納得してから、契約手続きに入ってください。この重要事項説明書に納得した場合のみ書名し完了となります。

９. 電気・ガス・水道の状態を確認する

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重要事項説明を受けるときに、電気・ガス・水道の状態も入居者に説明されます。このとき、それらの設備が入居と同時に使用可能かどうかを、よく確かめておいてください。電気・ガス・水道の設備はあるが、実際には使用停止になっているケースも多いからです。特にガスは安全のため開栓には本人の立会いが要ります。

１０. >契約書は納得してから署名する

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賃貸借契約書には、すぐに署名・押印するのではなく、不動産会社に分からないところを質問して、納得してから署名・押印するようにしてください。というのは、賃貸借契約書を結んだ時点で、契約のキャンセルは原則的にできなくなるからです。例えば、契約を結んだが、後日気が変わり、入居前に契約をキャンセルしようとしたとします。入居前であっても契約は始まっているわけですから、通常の場合、礼金・仲介手数料は入居者には戻ってきません。入居者には、前家賃と敷金が戻ってくるだけです。これは他の借主を断っていたりしてその間の費用や労力がかかるためです。

１１. 家賃の金額・支払い方法をチェックする

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契約書を読むとき、最初に家賃の金額と支払い方法をチェックしましょう。通常は、翌月分の家賃と管理費の合計金額を、当月末頃に所定の銀行口座に振り込むことになっています。このとき、銀行口座に振り込む手数料は、入居者が負担するのが一般的です。管理会社や貸主に持参する場合は必ず領収書をもらいましょう。

１２. 家賃の値上げをチェックする

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たいていの契約書には、家賃の値上げに関する条文があります。よく見られる例は「契約を２年ごとに更新する際に、近隣の建物の賃料と比較して賃料の増額が相当と認められるときは、賃料を値上げする」というものです。また例えば「契約を２年ごとに更新する際に賃料を５％値上げする」のように、一定の率で自動的に値上げするという場合もあります。忘れずに確認しておきましょう。

１３. 更新料をチェックする

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都心の賃貸住宅では、契約を更新するたびに、家賃の０．５か月分～１か月分の更新料を支払うケースが見られます。この更新料の金額は契約書に書かれていますから、チェックしてください。なお、住宅金融公庫の融資で建築された賃貸物件の場合は、家主が入居者から更新料を徴収することはできません。

１４. 禁止事項をチェックする

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賃貸住宅で生活する際のルールも、契約書（または契約書に付属する書類）に書かれています。例えば、ペット禁止、ピアノ禁止、深夜の騒音の禁止などです。こうした禁止事項はよくチェックしてください。多くのマンションはペットの有る方は入居できません。その場合承諾のとれる物件を探すようにしてください。

１５. 同居人の追加ができるかチェックする

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例えば、結婚を予定しているので２ＤＫの賃貸物件を借りるが、入居当初は１人で住むという場合、契約後に入居者数が増えることになります。こういう場合に備えて、契約書では「同居人の変更や増加は事前に家主に通知しなければならない」と書かれていることが多いようです。無断で行うと契約解除の対象となります。

１６. 修繕費を誰が負担するかチェックする

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賃貸住宅で生活するうちに、いろいろな修繕が発生します。軽微なものでは電球の取り換えから、大きなものでは、ガス給湯機やエアコンの故障、漏水などです。消耗品等は借主負担が一般的です。一般的な契約書では、これらの修繕項目について、誰が修繕費を負担するのかという点が詳しく書かれていません。そのため、入居後に修繕費用の負担をめぐってトラブルになることがよくあります。できれば、契約の段階で、修繕費用の負担について質問して、トラブルが起きる可能性を少なくしておきたいものです。

１７. 契約期間の始まる日をチェックする

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契約期間とは、入居者がその物件に入居する予定日から、契約が終了するまでの期間を指します。ここで注意したいのは、たとえ入居者の都合で入居が遅れたとしても、家賃は契約期間の始まる日から発生してしまう、ということです。したがって、家賃を無駄にしないためにも、契約期間の始まる日は、自分が確実に入居できる日にしておきたいものです。

１８. 契約の解除をチェックする

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入居者が契約に違反したことを理由に、家主が契約を打ち切ることを「契約の解除」と言います。通常の生活をしていて、家賃を支払っているならば、契約を解除されることはありません。なぜならば、入居者の権利は法律（借地借家法）で保護されているからです。そのため家主は、家主側の一方的な都合で入居者を退去させることはできないのです。しかし、家賃滞納が長期間続いた場合や、入居者が著しく他の入居者に迷惑をかけ続けた場合には、家主は法律に則り契約を解除することができます。契約書には、この点が書かれているので、よくチェックしてください。

１９. 解約の方法をチェックする

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入居者が契約期間の途中で、契約の打ち切りを家主に申し入れることを「解約」と言います。　一般的な契約書では「入居者が契約を解約しようとするときは、退去日の１か月以上前に、家主に通知しなければならない」と書かれています。この通知を「解約予告」と言いますが、この解約予告が遅れると、その遅れた日数の分だけ家賃を余分に支払うことになるので注意してください。それと解約月の家賃は日割りはあまり致しません。また、解約予告は「１か月以上前」とされるのが一般的ですが、「２か月以上前」とされている契約書もあります。契約の時点でチェックしてください。

２０. 敷金がどのくらい戻ってくるかチェックする

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敷金は部屋を退去する際に戻ってきますが、全額戻ってくるとは限りません。部屋の補修費用は、敷金から差し引かれます。ここで注意したいのは、入居者の故意や過失で破損・汚損した部分の補修費用だけが敷金から差し引かれる、ということです。逆に言うと、入居者に責任のない部分まで、入居者が補修費用を負担することはないのです。例えば、畳の日焼け、壁・床・天井の汚れ等で、通常の生活で当然予想される程度のものであれば、入居者の敷金から差し引かれないのが一般的です。契約の時点で、この点もチェックしてください。

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